Quando è utile verificare la conformità urbanistica dell’immobile?

Verificare la conformità edilizia e urbanistica di un immobile è utile in caso di:

  • Rogito;
  • Surroga;
  • Accensione di un mutuo;
  • Richiesta del SuperBonus 110%.

Le responsabilità della conformità in caso di rogito non sono del notaio ma del venditore, per tutelarsi è possibile affidare la redazione di una dichiarazione ad un tecnico abilitato.

 

La regolarità urbanistica

Per essere realizzato, ogni immobile, deve essere autorizzato da un procedimento dell’amministrazione comunale chiamato titolo abilitativo.

La normativa di riferimento è il TUE (Testo Unico del Edilizia DPR 380/01).

La corrispondenza tra il progetto depositato al comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto dimostra la regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia).

I condoni edilizi concorrono a rendere un immobile regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio quando viene rilasciato dal comune la Concessione in Sanatoria.

 

Come si verifica la conformità urbanistica?

Per verificare se un immobile è dotato della conformità urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali. Nel caso in cui non combaci non è possibile rilasciare la conformità u. .

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Quando è necessaria la Conformità urbanistica?

 

Quali sono le Principali cause di non regolarità?

  • Edificio abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo. Cosa accade in questo caso? Un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione.
  • Piccole modifiche interne: in questo caso è possibile sanare la situazione con una CIL per lavori già eseguiti (se i lavori sono stati effettuati dopo il 26 maggio 2010) o con una DIA in Sanatoria.
  • Modifiche esterne e aumento di volumetria: è possibile sanare con una DIA o Permesso di Costruire in Sanatoria

Nella pratica le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica.

Non tutte le difformità si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione prima di un acquisto.

 

Chi è responsabile del controllo su eventuali abusi?

E’ importante che l’acquirente faccia verificare da un tecnico abilitato la regolarità urbanistica, questo perchè il notaio non ha responsabilità sul controllo dell’assenza di abusi.

Una recente sentenza della Cassazione (n. 11628 del 26 marzo 2012) ha infatti previsto che la conformità urbanistica è dichiarata dal venditore e il notaio non ha l’obbligo di verificare che questa dichiarazione sia vera.

Anche l‘agenzia non ha alcun obbligo nè responsabilità sulla effettiva assenza di abusi per cui il modo migliore per tutelarsi è incaricare un tecnico abilitato che al contrario degli altri soggetti ha una responsabilità penale quando effettua una dichiarazione e difficilmente dichiarerà il falso.

 

Conseguenze per abuso e irregolarità edilizie

L’acquirente dopo il rogito erediterà anche eventuali abusi o irregolarità edilizie. Ma quali sono le conseguenze?

 

Abusi gravi

In caso di abusi edilizi, oltre ad una denuncia penale, sarà necessario provvedere alla demolizione ed al ripristino dei luoghi ed in alcuni casi l’ente potrà acquisire di diritto gratuitamente al patrimonio del comune parte del bene.

 

Irregolarità meno gravi

Altri tipi di irregolarità, meno gravi, comportano solo della sanzioni amministrative e possono essere risolte con una Dia in Sanatoria o una CILA. Solitamente sono dovute alla modifica della distribuzione interna: spostamento della cucina, demolizione e ricostruzione di tramezzi, fusione di stanze.

 

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